Immobiliare, da sempre suscita un grande interesse per gli italiani.
Vuoi per abitudine, vuoi per situazioni del passato visto sempre con un’idea di sicurezza.
Ma è davvero così?
In questo articolo porto alcuni ragionamenti su volumi di compravendita e prezzi nell’immobiliare negli ultimi anni.
Questo articolo risponde a domande come:
Qual è l’andamento dei prezzi delle case in Italia?
Quali sono le prospettive?
Com’è cambiata la situazione?
Spesso le scelte per i propri soldi, compreso quelle sugli immobili, sono dettate fatte d’istinto più che poggiando sulla razionalità.
Su sentimenti anziché sui dati.
Questo può nel tempo farci rammaricare di una scelte costarci molto.
La casa infatti è per tante famiglie la maggior uscita della propria vita e principale attività del proprio patrimonio.
Trovo quindi ti possa essere di grande utilità avere le idee più chiare in merito.
IMMOBILIARE, DA DOVE NASCE L’INTERESSE DEGLI ITALIANI?
Immobiliare, da dove nasce tutto questo interesse degli italiani?
Difficile dare un inizio a questo interesse, però si può ipotizzare inizi nel post seconda guerra mondiale.
La perdita del conflitto ha visto distruggere buona parte del patrimonio.
Titoli di stato colpiti da quello che era la sconfitta e le conseguenze che pagava.
Aziende, e di conseguenza le loro azioni sebbene il mercato fosse ancora acerbo e in pochissimi ci investissero, cancellate o con caduta.
Case anch’esse bombardate, alcune distrutte ma qualcuna a resistito.
Ha iniziato a farsi strada il fatto fossero un investimento “più sicuro”.
Poi è iniziata la ricostruzione.
Con l’avvento di una rinascita economica, e la crescita demografica della popolazione della generazione dei baby boomer che ha fatto aumentare la domanda, in una fase di offerta ancora scarsa i prezzi sono saliti e quindi si è confermata l’idea del buono investimento.
Idea spesso tramandata alle generazioni successiva con l’esperienza dei genitori che è passata a figli e nipoti.
Certo l’immobiliare in Italia ha avuto fasi di crescita, e in cui acquistarla era una buona opportunità.
Ma anche di bolla, esplosa con una discesa di prezzi per le case.
Vediamola più nel dettaglio.
IMMOBILIARE, DA DOVE NASCE L’INTERESSE DEGLI ITALIANI?
Dal 1993 ad oggi il mercato immobiliare italiano ha attraversato quattro fasi.
Con anni di contrazione alternati a momenti di crescita
Fase di contrazione: 1993-1999 (meno 19,2 per cento)
Fase di crescita: 2000- 2007 (più 32,6 per cento)
Fase di contrazione: 2008-2015 (meno 24,1 per cento)
Fase di ripresa: dal 2017 in poi
Il flusso di transazioni più importante del secolo inizia proprio quando i prezzi tendono a risalire nel 2000.
Per prosegue per sette anni, toccando anche le 900mila compravendite nel 2003.
I bassi tassi di interesse con l’entrata nell’euro hanno spinto all’acquisto in molti, con una lievitazione molto importante nei prezzi.
Complice poi la restrizione dei crediti e la crisi economica del 2008 in poi, la BOLLA in cui sull’immobiliare è scoppiata con discesa di compravendita e prezzi.
Il 2012 in particolare è l’anno più difficile per il mercato immobiliare italiano: prezzi scelsi del -10,2% in un solo anno e delle compravendite del-25,8% rispetto al 2011.
Vittime anche tante imprese edili che con molti cantieri aperti o in procinto di partire, si trovavano esposti per un patrimonio molto più grande di quello disponibile all’azienda e banche meno disponibili a finanziarle.
Oggi i volumi sono ripresi, ma salvo questo 2021 complice inflazione e alta domanda post covid con ricerca di più spazio i prezzi non hanno seguito lo stesso andamento.
Se rapportati a paesi limitrofi dove gli immobili sono cresciuti molto i nostri piangono.
Germania forte di una crescita economica e demografica, anche con immigrazione qualificata ha visto quasi raddoppiare il valore degli immobili.
Situazione in Olanda simile anche se non presente nel grafico.
Peggio i paesi latini come il nostro e Spagna (che ha avuto bolla anch’essa in tempi simili ai nostri) e Portogallo, ma con dati migliori dei nostri quantomeno.
E per noi in futuro? Cosa aspettarsi?
IMMOBILI IN ITALIA QUALE FUTURO?
Si chiama mercato immobiliare e come ogni mercato è legato a domanda e offerta.
Maggiore richiesta a parità di offerta, più salgono i prezzi.
Al contrario dove l’offerta eccede la domanda i prezzi sono destinati a scendere, avendo gli acquirenti possibilità di scelta più ampia.
Da cosa dipende questo andamento.
Andamento economico generale del paese, e gli ultimi 20 anni purtroppo non sono certo stati favorevoli con crescita minima per noi, rispetto ai nostri vicini europei.
E poi demografia.
La fotografia attuale della popolazione nazionale mostra un Paese invecchiato.
Sempre più anziani, sempre meno nascite, tanti giovani che vanno all’estero (circa 600.000 ogni anno).
Un paese che se prosegue così, e non vi sono segnali di cambiamento ad oggi, è destinato a decrescere.
L’Italia è inoltre dagli anni settanta del secolo scorso una delle nazioni con il più alto tasso di proprietari di immobili inoltre.
Tanti proprietari, poca domanda futura con figli che erediteranno magari 1,2,i 3 immobili.
Già oggi ci sono 2 milioni di immobili non abitati ne affittati, spesso in zone in abbandono.
E spesso anche le condizioni delle case non è efficiente.
Due immagini che rendono l’idea del valore, cresciuto poco niente in 20 anni a livello nominale.
E un disastro a livello reale, tenendo conto anche dell’inflazione, la perdita di valore del proprio patrimonio nel tempo.
L’andamento dei prezzi infatti sarebbe ancora più clamoroso se diviso tra nuovo ad alta efficienza energetica e usato con categoria bassa.
Il primo ha tenuto ed è stato lievemente apprezzato, anche se meno dell’inflazione negli ultimi anni.
Il secondo è sceso anche più della media illustrata quindi.
Ad oggi è perciò altamente probabile una futura offerta di immobili superiore alla domanda, e quindi saranno difficili e improbabili grandi apprezzamenti nei prezzi visti in fase di espansione demografica (come nella generazione dei baby boomer per esempio).
L’acquisto va quindi ponderato prendendo tutti gli elementi possibili.
Vediamo ad alcuni esempi di città tra Nord Est e Nord Ovest tratti da Immobiliare.it
IMMOBILIARE VERONA
A Aprile 2022 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 2.278 al metro quadro, con un aumento del 3,12% rispetto a Aprile 2021 (2.209 €/m²).
2014 era 2.134 €
IMMOBILIARE PADOVA
A Aprile 2022 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 1.583 al metro quadro, con un aumento del 2,93% rispetto a Aprile 2021 (1.538 €/m²).
2014 era 2197€
IMMOBILIARE MODENA
A Aprile 2022 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 1.639 al metro quadro, con una diminuzione del 0,24% rispetto a Aprile 2021 (1.643 €/m²).
2014 era 1750 €
IMMOBILIARE BRESCIA
A Aprile 2022 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 1.914 al metro quadro, con un aumento del 4,53% rispetto a Aprile 2021 (1.831 €/m²).
2014 era 2138 €
IMMOBILIARE BERGAMO
A Aprile 2022 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 1.447 al metro quadro, con una diminuzione del 1,56% rispetto a Aprile 2021 (1.470 €/m²).
2014 era 1730 €
IMMOBILIARE TRENTO
A Aprile 2022 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 2.275 al metro quadro, con un aumento del 4,74% rispetto a Aprile 2021 (2.172 €/m²).
2014 era 2610 €
CONCLUSIONI
Fatta salva Verona, città in cui vivo, le altre città limitrofe hanno tutte visto diminuire i prezzi dal 2014, salvo l’ultimo anno di inflazione in cui vi è stato rialzo.
Verona conta anche una forte componente turistica a sorreggere l’andamento dei prezzi c’è da dire, e di essere crocevia logistico importante.
Per il resto una discesa importante, comune peraltro alla maggioranza del paese, se si esclude poche località che si sono apprezzate.
Se non è cresciuto il valore quando in generale i tassi bassi per i mutui e una certa stabilità economica generale erano favorevoli cosa ci dice lo faranno in futuro?
Vi è una domanda da porsi. Perché?
Beh le risposte sono probabilmente da ricercarsi in tante cause, ma demografia e condizioni economiche generali del paese sono ritengo le più impattanti.
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